부모님에게 전세자금을 빌릴 때 세금 문제 없이 빌리려면 어떻게 해야 될까? (feat. 차용증, 이자)

부모님한테 전세자금으로 3억 정도를 빌리려고 하는데 차용증을 써야 하는 건가?

하면 좋지만 꼭 할 필요는 없습니다. 증여세가 문제가 되는 것은 대부분 주택을 매매할 때 발생합니다. 주택을 매매 할 때는 자금 출처를 밝혀야 하기 때문입니다. 따라서 주택 매매를 할 때는 차용증을 꼭 작성해야 합니다.

하지만 전세 거래를 할 때는 자금 출처를 증명하지 않아도 되고 행정청에서도 전세금까지 모두 조사를 할 수는 없기 때문에 전세금 관련해서는 차용증을 작성하지 않아도 됩니다.

하지만 전세 자금에 대해서도 세무조사를 한 일부 사례가 있는 점 등을 고려할 때, 차용증을 써 놓는 게 조금 더 마음이 편하겠죠?


차용증을 쓸 때에는 3억 전체에 대해서 빌리면 되는지?

3억을 모두 빌리게 되면 이자를 많이 내야 되기 때문에 아래와 같이 하시면 됩니다.

5천만원은 증여를 받고, 2억은 내가 차용증을 써서 빌리고, 나머지 5천만원은 배우자가 차용증을 써서 빌리는 방식으로 하는 것이 좋습니다.

부모는 자녀에게 10년간 5천만 원을 증여할 수 있습니다. 그래서 5천만 원은 그냥 증여를 받고 그 사실을 국세청에 신고하시면 됩니다.

그 다음은 차용하는 내용인데 현재 세법 상으로는 2억까지는 부모가 자녀 또는 자녀의 배우자에게 무상으로 대출을 할 수 있습니다. 그 원리는 아래와 같습니다.

원래는 부모 자식 간의 대출이라고 하더라도 4.6%의 법정이자를 지급해야 합니다. 3억의 4.6%면 1,380만 원이고 이를 12개월로 나누면 월 115만 원에 이자를 내야 합니다. 부모라고 해서 이자를 가라(?)로 내면 안 되고 계좌이체를 통해서 매월 납부한 사실을 증명해야 합니다.

하지만 4.6%를 안 냈다고 해서 모두 증여세를 부과하는 것은 아닙니다. 1,380만 원 중에서 5만 원을 안 냈다고 해서 일일이 세무조사를 해서 잡아낼 수는 없는 노릇이기 때문입니다.

그래서 세법상으로 미납 금액이 1,000만원 미만이면 따로 문제 삼지 않겠다고 규정을 해 놓았습니다. 그래서 1년 동안 1,380 만원의 이자를 내야 하는데 이 중에서 400만 원만 납입을 했다고 하더라도 미납금액이 980만으로 천만원 미만 이기 때문에 증여세 과세대상이 되지 않습니다.

만약에 3억이 아니라 2억을 빌린다고 하면 4.6% 이자율을 적용하더라도 연 이자가 920만원 밖에 안 되기 때문에, 아예 이자를 내지 않더라도 증여세 대상은 되지 않습니다.

출처 : 한국경제

다만 대출 금액이 2억미만이라서 이자를 지급하지 않아도 된다고 하더라도 단돈 만 원이라도 이자를 매월 계좌이체로 납부를 하는 것이 좋다는 것이 전문가의 의견입니다. 차용증이 없더라도 계좌로 매달 이자를 납부한 사실이 있는 경우 사실상 차용을 한 것으로 인정받을 수 있기 때문입니다.

(출처 : 중앙일보)

2억을 1년 동안 빌리면 이자가 920만원이지만, 2년 동안 빌리면 1,840 만원이 되어서 천만원이 넘기 때문에 증여세를 내야 하는 것 아닌지?

증여세 대상이 되지 않습니다. 부모 자식 간의 빌린 돈의 이자는 1년 단위로 만 계산을 하고, 대출 기간 동안 합산하지 않습니다.

즉, 2억 대출에 대한 이자는 올해 920만 원이고 내년에도 920만 원입니다. 각각 연도에서 천만원 미만이기 때문에 증여세 대상이 되지 않습니다.

이와 관련해서는 아래 국세청 질의 회신을 참고하시기 바랍니다.

아래 질문은 2억을 10년 동안 빌려주는 상황입니다. 이 경우에 이자를 10년 동안 모두 합산해서 약 1억원으로 봐야 되는지, 아니면 합산하지 않고 그냥 1년 단위로 계산 하면 되는 것인지를 묻는 내용입니다

출처 : 홈택스 질의 회신 2019.12월

그런데 최근에 합산된다는 기사를 본 것 같은데..?

법해석에 오류가 있는 내용입니다.

최근 한국경제 기사에 따르면 부모님에게 2억을 빌리는 경우 처음 1년은 이자를 내지 않아도 되지만 2년째에는 이자를 내야 한다는 내용이 있습니다.

이자 미납액이 천만원을 넘어가면 과세대상이 된다는 내용 (출처: 한국경제)

하지만 국세청 홈택스 질의회신에서 본 것처럼 연도별로 이자를 합산하는 것은 법령을 잘못 해석하여 적용한 것입니다. 부모 자식 간의 빌려 준 돈의 이자는 연도별 합산하지 않고 1년 단위로만 계산합니다.