전매제한 뜻과 기간, 2023년 기준 정리

주택청약을 준비하고 계신가요? 아니면 이미 당첨이 되셨나요? 아파트 가격이 계속 떨어지고 있는데 전매제한 때문에 고민이신가요? 오늘은 전매제한 뜻, 2023년 윤석열 정부가 완화한 전매제한 완화 기준에 대해서 꼼꼼히 알아보겠습니다.

모두의 로망, 한강뷰 아파트

전매제한 뜻
전매제한 기간 완화
전매제한 대상 지역
   1. 수도권
   2. 비수도권
전매제한 기준 소급적용 대상
주택청약 아파트, 언제 팔 수 있을까?
   1. 전매제한이 있는 경우
   2. 전매제한이 없는 경우
전매제한, 전세 줄 수 있을까?

 

전매제한 뜻

전매제한은 청약된 아파트를 일정기간동안 사고 팔지 못 하게 하는 제도입니다. 분양권 전매제한, 입주권 전매제한이라고도 불립니다.

전매(轉賣)는 회전할 전(轉)에 팔 매(轉)가 합쳐진 단어입니다. 사전적 의미는 "샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘김" 입니다.

전매제한을 하는 이유는 부동산 시세차익, 투기를 막기 위함입니다. 사기(buy) 위한 집이 아니라 살기(live) 위한 집을 위한 제도죠. 실거주 목적으로 청약하셨다면 전혀 신경 쓰실 필요 없는 제도입니다.

 

전매제한 기간 완화(2023. 4. 7. 이후)

전매제한 기간은 최대 3년입니다. 2023.4.7. 이전에는 전매제한 기간이 최대 10년이었습니다. 윤석열 정부에서 규제완화를 위해 대폭 전매제한 기간을 낮춘 것이죠.

수도권 전매제한기간은 최대 10년에서 최대 3년으로 줄어들었습니다. 공공택지 및 규제지역은 최대 3년, 과밀억제권역은 최대 1년, 기타 지역은 6개월입니다.

비수도권은 최대 4년에서 최대 1년으로 줄었습니다. 비수도권 공공택지 및 규제지역은 최대 1년, 광역시 도시지역은 최대 6개월, 기타 지역은 전매제한이 폐지되었습니다.

단, 수도권 분양가 상한제 아파트의 경우 실거주 의무기간 그대로 적용됩니다. 분양가 상한제 적용지역은 강남 3구(강남, 서초, 송파), 용산구, 1월5일 이전에 수도권에서 분양한 단지들입니다.

수도권	공공택지/규제지역	과밀억제권역	기타
	3년	1년	6개월
비수도권	공공택지/규제지역	광역시	기타
	1년	6개월	없음

 

전매제한 대상 지역

공공택지? 과밀억제권역? 용어로는 어떤 지역이 포함되는지 알기 어렵죠? 아래 내용을 보시면 쉽게 확인할 수 있습니다.

1. 수도권 : 서울시+인천시+경기도

• 규제지역(3년) : 강남3구(강남,서초,송파), 용산구
• 공공택지(3년) : 평택 고덕신도시, 양주 옥정신도시, 오산 세교 신도시, 파주 운정 신도시, 서울 고덕강일지구
• 과밀억제권역(1년) : 서울시 중 '규제지역' 및 '공공택지'를 제외한 지역
• 기타(6개월) : 인천시, 경기도 중 '공공택지'를 제외한 지역

# 국민주택, 민영주택 차이점

2. 비수도권 : 수도권이 아닌 지역

• 규제지역(1년) : 비수도권에는 없음
• 공공택지(1년) : 세종, 부산에코델타시티
• 광역시(6개월) : 부산, 대구, 울산, 대전
• 기타(전매제한 없음) : 천안, 청주

# 청약통장 해지 시 불이익

 

전매제한 기준 소급적용 대상

23.4월에 시행된 전매제한 완화기준은 소급 적용이 가능합니다. 올해 초 청약을 진행했던 아래의 아파트들도 완화된 기준을 적용받습니다.

많은 관심을 받았던, '올림픽 파크 포레온'은 기존 전매제한이 8년이었지만 1년으로 대폭 짧아졌습니다. 기존 제도 하에서는 전매하려면 2030년까지 기다려야 했었습니다. 기준 완화 후에는 올해 12월부터 바로 판매가 가능합니다.

구분	입주예정	전매제한	전매가능일
올림픽 파크 포레온 (둔촌주공)	2025년 01월	1년	2023년 12월 ~
강동헤리티지자이 (길동 신동아)	2024년 06월	1년	2023년 12월 ~
더샵파크솔레이유 (둔촌 삼익빌라)	2023년 06월	1년	2023년 11월 ~ (준공 후 )
장위자이레디언트 (장위4구역)	2025년 03월	1년	2023년 12월~
리버센SK뷰롯데캐슬 (중화1구역)	2025년 11월	1년	2023년 11월~

 

주택청약 아파트, 언제 팔 수 있을까?

1. 전매제한이 있는 경우

전매제한이 경과한 후에 팔 수 있습니다. 전매제한 시작일은 당첨자 발표일을 기준으로 합니다. 당첨자 발표일이 23.5.10., 전매제한이 1년이라면 24.5.10.부터 팔 수 있습니다.

2. 전매제한이 없는 경우

전매제한이 없는 경우에는 "계약" 후에 판매할 수 있습니다. 당첨자 발표가 나면 공고에 나온 날짜까지 계약을 해야 합니다. 계약을 체결하면 그때부터 바로 팔 수 있습니다.

당첨자 발표일부터 계약일 이전까지는 어떠한 경우에도 판매할 수 없습니다. 전매제한과는 관계없습니다. 법적으로 엄격하게 금지되어 있습니다.

계약 이후에는 언제든지 판매가 가능합니다. 크게 3가지 판매시점이 있습니다.

첫 번째는 계약 직후입니다. 중도금 대출을 받아 납부하는 중에도 판매할 수 있습니다. 만약 중도금과 잔금을 모두 납부하기 어려운 상황인 경우 이때 판매하는 것도 방법이겠죠.

두 번째는 입주 직후입니다. 보통 아파트 입주가 시작되면 가격이 살짝 더 오릅니다. 실제 거주하려는 사람이 아파트를 사려고 하기 때문이죠.

세 번째는 입주 후 2년 경과한 후입니다. 아파트를 2년 보유하는 경우 양도소득세가 대폭 줄어듭니다. 아파트 보유기간이 1년 미만인 경우 양도소득세 50%, 2년 미만인 경우 : 40%, 2년 이상인 경우에는 6~38%입니다.

• 보유기간 1년 미만 : 50%
• 보유기간 1년 ~2년 : 40%
• 보유기간 2년 이상 : 6~38%

아파트 시세가 계속 떨어져서 지금 바로 팔아야 된다! 하는 상황이 아니라면 2년 정도 기다렸다가 판매하는 것이 세금 혜택을 받을 수 있는 좋은 방법이 됩니다.

현재 아파트 양도소득세 기준도 하향조정될 가능성도 있습니다. 현재는 2년을 기준으로 하지만 1년으로 기간을 축소하는 방안을 정부에서 검토 중입니다. 그때가 되면 1년만 보유하고 팔 수도 있겠습니다.

 

전매제한, 전세 줄 수 있을까?

전매제한 아파트라도 전세는 언제든지 줄 수 있습니다. 팔지만 않으면 됩니다. 전매제한이 2년이 있는 경우 2년 짜리 전세를 준 후, 전세가 끝나면 바로 팔 수 있습니다.

다만, 전매제한 걸린 아파트가 실거주 의무가 있는 경우에도 전세를 줄 수 있습니다. 청약당첨자가 반드시 입주시부터 들어와 살아야 하는 의무가 없습니다. 2022년부터 제도가 완화되었기 때문입니다. 2022년 이전에는 입주시부터 반드시 청약당첨자가 살아야 했습니다.

다만, 세입자가 들어와 산다고해서 청약당첨자의 실거주의무가 충족되는 건 아닙니다. 실거주 기간이 2년이고 세입자가 들어와 2년을 살더라도 실거주의무 2년은 그대로 남아있습니다. 청약 당첨자가 직접 산 것이 아니기 때문이죠. 전세가 끝나고 당첨자가 들어와서 2년을 살아야 집을 팔 수 있습니다.

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