전월세 계약 갱신, 반드시 해야할까? 그냥 살 수 없을까?

전월세 재계약 시기가 도래하고 계신가요? 아니면 혹시 이미 계약만료시점이 지났는데 그냥 살고 계신가요? 재계약하자니 부동산에 내야 하는 수수료가 아까운데... 그래서 준비했습니다. 오늘은 전월세 계약 갱신을 반드시 해야 하는지, 법적인 문제는 없는지 꼼꼼히 살펴볼게요.

 

전월세 계약 갱신과 관련한 사례

• 전세계약이 이미 만료되었는데 집주인이 계약갱신이나 계약해지와 관련한 어떠한 언급도 없어서 그냥 살고 있는 경우
• 부모님 집에 전세계약을 맺고 살고 있는데 이미 계약기간이 만료된 사실을 뒤늦게 알게된 경우
• 집주인과 친해서 전세계약 갱신 없이 2년 넘게 살고 있는데 괜찮은지 불안한 경우

 

전월세 계약 갱신... 반드시 필요할까?

앞서 말씀드린 사례의 경우에는 전세계약 갱신 없이도 계속 사셔도 됩니다.

법적으로 계약만료일이 다가왔는데도 집주인이 세입자에게 계약갱신 거절과 관련한 얘기를 한 번도 하지 않은 경우에는 계약이 자동으로 갱신된 것으로 보기 때문이에요. 이것을 '묵시적 갱신'이라고 해요.

근거 조항은 주택임대차보호법 제6조제1항이에요. 법 조항을 보면서 자세하게 살펴볼게요.

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

너무 말이 어렵죠? 구문구문 끊어서 살펴볼게요.

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에...

집주인이 세입자와 계약을 갱신하고 싶지 않다면, 계약만료 6개월~2개월 사이의 기간에 세입자에게 '방 빼라'라고 안내를 해야 해요.

만일, 전세계약 만료일 1개월 전에 '방 빼라'라고 해도 세입자는 최대 2년까지 더 살 수 있어요. 계약만료 2개월 전까지 계약해지 통보를 하지 않았다면 이미 그 시점부터 세입자는 2년 더 살 권리가 생기는 것이죠.

계약해지 통보 방식은 문자나 서류 등 증빙할 수 있는 형식이어야 해요.

임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나

집주인이 세입자에게 계약을 갱신하지 않겠다는 통보를 하지 않으면 자동으로 갱신된다는 의미예요.

계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우

'전세금을 5천만 원 올릴 테니 못 내겠으면 방 빼라'라고 통지를 하는 것을 의미해요. 이런 통지를 하지 않으면 자동으로 갱신된다는 의미예요.

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

계약만료 2개월 전에서 하루가 지나면 세입자는 2년 더 살 수 있는 권리가 생긴다는 의미예요.

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다

집주인과 마찬가지로 세입자도 계약만료 2개월 전에 '이 집에서는 더 살고 싶지 않다'라고 말하지 않으면, 본인 의사와는 상관없이 2년을 더 살아야 한다는 의미예요.

다만, 세입자에게는 법상 빠져나갈 구멍이 있어요. 임차인은 원칙적으로는 2년을 살아야 하지만, 예외적으로 언제든지 방 빼겠다고 말할 수 있어요. 다만, 집주인도 새로운 세입자를 구할 시간이 필요하기 때문에 '방 빼겠다'라고 말하고 3개월이 지난 다음에야 집에서 나올 수가 있어요. 집에서 나오고 싶으면 3개월 전에 미리 집주인에게 말하는 게 좋겠죠?

주택임대차보호법 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

묵시적 갱신이 이루어지면 2년간 더 살 수 있다는 조항이에요.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

월세가 2년간 밀린 경우나, 세입자가 집을 엉망으로 만들어서 계속 살게 할 수 없는 경우 등에는 예외적으로 세입자를 쫓아낼 수도 있으니 유의하셔야 해요.

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오늘은 전월세 계약 갱신 반드시 필요한지에 대해서 알아보았어요. 집주인과 사이도 좋고 전세금을 올려

달라고도 하지 않았다면 서류상 계약갱신 없이도 그냥 살 수가 있어요. 무슨 일이든 종이서류보다는 신뢰와 마음이 중요하겠죠. 집주인이든 세입자든 사이좋게 지내면 문제없이 살 수 있답니다~

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