2021. 6. 1. 12:39ㆍ카테고리 없음
앞으로도 아파트 값이 계속 오를까? 사실 오를 이유가 없는데도 계속 오르는 거 같아서...
아래 그래프를 보면 아시겠지만 대한민국의 인구 성장률은 점점 완만해지고 있습니다. 예를 들어서 작년에 인구가 10% 증가했다면 올해는 8% 증가하는 형식으로 가고 있다는 뜻이죠.
하지만 어쨌든 인구가 감소 하지는 않고 지속적으로 증가하고 있기 때문에 당연히 주택은 인구가 늘어난만큼 더 필요하게 됩니다.
근데 2020년 그래프를 보면 거의 기울기가 수평에 가까운데 그러면 이제 절대적인 인구 숫자도 곧 줄어드는 것 아닌가?
최근 그래프의 기울기를 보면 육안으로 봤을 때는 거의 수평에 가까워지고 있습니다. 수평이 되었다는 것은 인구수가 최고점에 달했다는 것을 나타내며 그 이후로는 인구의 절대적인 숫자가 점차 줄어들 것입니다.
하지만 대한민국의 인구 숫자가 줄어든다고 해도 서울의 인구 숫자가 줄어드는 속도는 그 보다 더딜것입니다.
대한민국은 도시권 인구의 비율이 비 도시권 보다 4배 정도 높습니다.
서울의 인구가 줄어든다고 해도 비 서울권에서 지속적으로 서울로 인구가 유입되고 있다는 뜻입니다.
따라서 지방 아파트의 수요는 그렇게 멀지 않은 미래에 감소할 것이라고 예상할 수 있겠지만 서울 내에 있는 아파트에 대한 수요는 적어도 향후 100년 적게는 50년 정도 안정적으로 유지될지 것으로 보입니다.
또한 아파트라는 것은 단순히 수요와 공급 그래프만으로는 설명하기 어려운 가격 특성을 가지고 있습니다.
예를 들어서 딸기의 공급과 수요곡선을 보자면 공급이 떨어지면 가격이 올라가고, 공급이 올라가면 가격이 떨어지는 그래프를 가지고 있습니다.
딸기라는 것은 약간의 차이는 있겠지만 어디서 생산을 하든 대부분의 그 품질과 특성은 동일한 제품입니다. 그렇기 때문에 딸기라는 하나의 카테고리로 묶어서 공급과 수요를 나타낼 수 있습니다.
하지만 아파트의 경우 모든 아파트를 하나의 제품으로 보고 공급과 수요를 나타낼 수는 없습니다. 왜냐하면 아파트 건설사, 브랜드 이름, 위치, 준공연도 등에 따라서 모두 다른 제품이기 때문입니다.
예를 들어서 자이 아파트와 오뚜기 아파트를 하나의 아파트로 보고 공급과 수요를 나타낼 수 없고, 한강 바로 옆에 있는 자이 아파트와 지방에 있는 자이 아파트의 공급과 수요곡선을 하나로 뭉뚱그려서 나타내 순 없습니다.
사람들이 강원도 딸기와 경기도 딸기는 거의 차별점 없이 같은 딸기로 생각을 하고 구매하겠지만 아파트의 경우 서울에 있는 아파트와 지방에 있는 아파트, 자이 아파트와 오뚜기 아파트, 한강변 아파트 와 한강변이 아닌 아파트를 같은 아파트로 보지 않고, 별도의 제품으로 인식을 하기 때문입니다.
아래 그래프는 서울의 아파트 집값과 지방 아파트 집값의 변동추이를 나타내고 있는데 가격 곡선이 전혀 반대로 움직이고 있습니다.
이 그래프를 통해서 알 수 있는 것은 사람들이 서울 아파트와 지방 아파트를 전혀 별개의 제품으로 인식하고 있고, 정부의 정책도 이러한 인식에 기반을 두고 있다는 점입니다.
뉴스에서 인구수대비 주택 공급율이 100%를 넘어섰다고는 하지만 정작 사람들이 "살고 싶은 아파트", 즉 서울 아파트, 한강변 아파트, 자이 아파트는 항상 수요대비 공급이 적습니다.
그리고 이러한 "살고 싶은 아파트"들이 견인차 역할을 하면서 주변 집값 서울의 집값을 지속적으로 끌어올리고 있는 것이죠.